TRAVAUX DANS DES PARTIES PRIVATIVES SITUEES AU SEIN D’UNE COPROPRIETE

TRAVAUX DANS DES PARTIES PRIVATIVES SITUEES AU SEIN D’UNE COPROPRIETE

TRAVAUX DANS DES PARTIES PRIVATIVES SITUEES AU SEIN D’UNE COPROPRIETE

Date :
La loi du 10 juillet 1965 régit la vie de la copropriété. Par principe, chaque copropriétaire dispose, use et jouit librement des parties privatives qui forment son lot de copropriété. Néanmoins, et par exception, tous les travaux dans des parties privatives ne peuvent être effectués librement. Il en va notamment ainsi des travaux portant sur le changement de fenêtres, touchant à des murs porteurs, l’installation d’une ventilation avec sortie dans les conduits de la copropriété, la réunion de deux appartements. En effet, tous les travaux susceptibles de porter atteinte à la solidité de l’immeuble, de modifier les parties communes ou d’affecter l’aspect extérieur de l’immeuble doivent impérativement être validés par un vote en assemblée générale. Une procédure stricte doit être respectée afin de pouvoir engager ce type de travaux. VERIFIER LA NATURE DES PARTIES FAISANT L’OBJET DE TRAVAUX Il convient dans un premier temps de vérifier la nature des parties devant faire l’objet de travaux en consultant le règlement de copropriété qui spécifie la liste de toutes les parties communes de l’immeuble. Il est important de savoir que certaines parties communes peuvent être destinée à un usage privatif, ces dernières n’en restent pas moins des parties communes. Cela peut être notamment le cas de certains balcons, terrasses, jardins, grenier. De ce fait, un copropriétaire disposant d’un droit de jouissance exclusif sur une partie commune ne dispose aucunement du droit d’y réaliser des travaux. Ce droit revient à la copropriété. CONSTITUER UN DOSSIER Si les travaux envisagés sont susceptibles de porter atteinte à la solidité de l’immeuble, de modifier les parties communes ou d’affecter l’aspect extérieur de l’immeuble le copropriétaire doit monter un dossier comprenant le maximum de pièces permettant d’étayer son projet de travaux tels que des devis, des plans, l’implantation exacte des travaux, la consistance des travaux, la consultation d’un Bureau d’Etude Technique (BET), le calcul du report de charges en cas d’ouverture de murs porteurs, etc. A noter, certains travaux nécessitent que soit effectué une déclaration préalable en mairie. FAIRE INSCRIRE SON PROJET DE TRAVAUX A L’ORDRE DU JOUR DE LA PROCHAINE ASSEMBLEE GENERALE Une fois ce dossier constitué, les travaux projetés doivent être votés en assemblée générale. Il convient d’envoyer au syndic, par courrier RAR, une demande d’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Cette dernière doit être reçue par le syndic avant l’envoi des convocations d’AG soit, idéalement, au moins 1 mois avant la tenue de celle-ci (le syndic étant légalement tenu d’envoyer les convocations au minimum 21 jours francs avant la date retenue d’AG). Si la demande d’inscription est reçue hors délai, le syndic ne pourra pas faire inscrire cette dernière à l’ordre du jour. Deux possibilités peuvent alors être envisagées : attendre l’AG suivante ou demander la convocation d’une AG spéciale assortie d’une prise en charge des coûts qu’elle génère. FAIRE VOTER LE PROJET EN ASSEMBLEE GENERALE Le projet de travaux doit être voté à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 c’est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés et absents. Cependant, si la majorité absolue n’est pas atteinte, la loi laisse la possibilité de procéder à un second vote qui, pour être validé, devra obtenir la majorité de l’article 25-1, la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés si l’une de ces deux hypothèses se présentent : - La première délibération a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires ; - La première délibération a recueilli moins du tiers des voix mais une nouvelle assemblée générale est tenue dans les 3 mois. A noter, que le projet de travaux pourra être adopté sous réserve du respect de certaines conditions telles que la souscription à une assurance dommage ouvrage, un délai de réalisation, une validation par l’architecte du syndicat des copropriétaires, un constat d’huissier, etc. Une fois l'accord de l'assemblée obtenu, un délai de deux mois doit être purgé pendant lequel aucuns des travaux autorisés ne devront être entrepris. Il s’agit du délai de recours durant lequel les copropriétaires ayant votés contre, s’étant abstenus ou ayant été absents peuvent contester la décision. RECOURS POSSIBLE Dans l’hypothèse d’un refus de l’assemblée générale, le copropriétaire peut saisir le tribunal de grande instance afin de se voir accorder l’autorisation de réaliser les travaux. Le juge dispose alors d’une libre appréciation dans la vérification de la légitimité et de la justification du refus de l’assemblée. En cas de refus, par l’assemblée générale, d’autoriser les travaux, la cour de Cassation a précisé que ce recours n’est pas soumis au délai de deux mois prévus par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et qu’il doit être effectué sous forme d'une assignation du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic.

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