ACHAT D'UNE PARTIE COMMUNE

ACHAT D'UNE PARTIE COMMUNE

La loi du 10 juillet 1965 régit la vie de la copropriété.

Les parties communes sont définies comme étant l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires, ou certains d'entre eux seulement, dont l’administration et la jouissance sont organisées conformément aux règles de la copropriété. Chaque copropriétaire est libre d’en user et d’en jouir librement.

Il est possible pour un copropriétaire qui le souhaite, d’acheter une partie commune. Une procédure stricte doit alors être respectée.

 

CONSTITUER UN DOSSIER

Afin de présenter le projet d’acquisition aux autres copropriétaires, il est nécessaire de préparer un dossier de manière la plus étayée possible. Le dossier devra ainsi comporter les éléments suivants :

  • Une description du projet d’acquisition ;
  • Un rapport de géomètre évaluant la surface, partie commune, qu’il est projeté d’acheter ;
  • Un projet de modification établi par un géomètre avec création du lot issu des parties communes, le descriptif de division et les tantièmes afférents. En effet, la vente d’une partie commune a pour conséquence la création d’un nouveau lot de copropriété.
  • Une éventuelle consultation de l’architecte de l’immeuble ;
  • Une proposition de prix d’acquisition, éventuellement appuyée sur des attestations immobilières des prix pratiqués dans l’immeuble, dans le quartier, etc.

 

FAIRE INSCRIRE SON PROJET D’ACQUISITION A L’ORDRE DU JOUR DE LA PROCHAINE ASSEMBLE GENERALE

Une fois ce dossier constitué, le projet d’acquisition doit être voté en assemblée générale.

Il convient d’envoyer le dossier au syndic, par courrier RAR, assorti d’une demande d’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Ce dernier doit être reçu par le syndic avant l’envoi des convocations d’AG soit, idéalement, au moins 1 mois avant la tenue de celle-ci (le syndic étant légalement tenu d’envoyer les convocations au minimum 21 jours francs avant la date retenue d’AG). Si la demande d’inscription est reçue trop tardivement, le syndic peut refuser de faire inscrire la demande à l’ordre du jour. Deux solutions sont alors possibles ; attendre l’AG suivante ou demander la convocation d’une AG extraordinaire avec prise en charge des frais qui s’y attachent.

 

FAIRE VOTER LE PROJET EN ASSEMBLEE GENERALE

L’acquisition d’une partie commune doit être votée à la double majorité de l’article 26, c’est-à-dire, à la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires présents, représentés et absents à l'AG des copropriétaires présents, représentés et absents à l’AG ET au moins les deux tiers des voix de l’ensemble des copropriétaires.

Cependant, si cette acquisition nuit aux droits d’un copropriétaire sur les parties privatives qui forment son lot ou qu’elle porte atteinte à la destination de l’immeuble, le vote doit être fait à l’unanimité des voix. Cela est, par exemple, le cas de l’achat d’une partie de couloir qui obligerait à changer l’emplacement de la porte d’entrée d’un appartement voisin.

De plus, si l’affectation de cette partie commune en partie privative nécessite que soient effectués des travaux touchant au gros œuvre de l’immeuble, un second vote, à la majorité de l’article 25, devra être effectué soit, à la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires présents, représentés et absents à l’AG.

L’assemblée peut, par ailleurs, subordonner son autorisation à un contrôle des travaux par un architecte désigné par la copropriété.

 

REALISATION DE LA VENTE

Les copropriétaires opposants ou défaillants disposent d’un délai de deux mois pour contester la résolution. Ce délai doit impérativement être purgé avant que l’acte authentique de vente ne puisse être signé chez un notaire.

C’est le syndic qui signera l’acte de vente en sa qualité de représentant du syndicat des copropriétaire et qui percevra le prix de vente. Ce dernier aura également la charge de répartir le prix de la vente entre les copropriétaires au prorata des tantièmes de chacun (y compris le copropriétaire acquéreur).

La nouvelle répartition des tantièmes se fait dès que le délai de deux mois est purgé.

 

RECOURS EN CAS DE REFUS

Dans l’hypothèse où le projet d’acquisition est rejeté, le copropriétaire peut saisir le TGI (Tribunal judiciaire à compter du 1er janvier 2020) en demande de l’annulation de la décision en invoquant un abus de majorité.
En 2014, la cour de Cassation a précisé dans un arrêt que l’abus de majorité devait être démontré par une contrariété entre la résolution rejetée et l’intérêt collectif des copropriétaires ou bien par le fait que la résolution était rejetée dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.
 

Contact

34 avenue de Messine
75008 Paris
Téléphone : 01 42 93 02 63
Fax : 01 42 93 31 96






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