LUTTE CONTRE LES LOGEMENTS ENERGIVORES SUR LE MARCHE DE LA LOCATION

Date : Publié par Tags : DPE, location, gestion, gestion locative, loi climat, énergie, environnement, logement, habitation

La loi CLIMAT a été adoptée le 22 août 2021. Celle-ci tend à fixer un certain nombre d’objectifs en matière d’énergie et d’environnement.

 

L’un des axes de cette loi vise à lutter contre les passoires thermiques c’est-à-dire, les logements énergivores, en matière de location.

 

Lors de la location de son bien, il incombe au propriétaire de faire réaliser puis d’annexer au contrat de location un diagnostic de performance énergétique (DPE) évaluant la consommation énergétique du logement. Le logement est alors classifié sur une échelle de consommation allant de A à G. Sont ainsi considérés comme des passoires énergétiques les logements classés dans les catégories E, F et G.

 

Désormais, la responsabilité du bailleur est engagée lors de la fourniture du DPE. En effet, depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable ; son contenue et son mode de calcul a été révisé et se veut plus fiable.  La méthode de calcul est unifiée pour tous les logements en éliminant la méthode dite « par facture ». Le DPE s’appuie uniquement sur les caractéristiques physiques du logement tels que le bâti, la qualité de l’isolation, le type de fenêtres ou le système de chauffage et de production d’eau chaude.

 

En cas d’erreur sur ce dernier, le locataire peut agir en justice contre le bailleur.

 

Afin de réduire l’impact environnemental lié à la consommation d’énergie des locations d’habitation vides et meublés, en obligeant les bailleurs à effectuer des travaux énergétiques, la loi prévoit diverses échéances.

  • 1er janvier 2023, les logements dont la consommation excède 450kWh/m² par an ne pourront plus être mis en location ;
  • 1er janvier 2025, les logements classifiés en catégorie G ne pourront plus être mis en location ;
  • 1er janvier 2028, les logements classifiés en catégorie F ne pourront plus être mis en location ;
  • 1er janvier 2034, les logements classifiés en catégories E ne pourront plus être mis en location.

 

Ces échéances ne concernent pas les logements faisant l’objet d’un bail en cours ou renouvelé (tacitement ou non).

Néanmoins, à compter du 25 août 2022, tous les logements classifiés en catégorie F et G ne pourront pas faire l’objet d’une indexation ou réévaluation de loyer même si celui-ci est sous-évalué. Le loyer appliqué ne pourra pas être supérieur à celui du précédent locataire.

 

Certains logements pourront toutefois échapper à l’obligation de travaux en vue d’atteindre le minimum de performance énergétique requis pour être loués. Cependant, les bailleurs pourront se voir imposer une diminution de loyer et le versement de dommages et intérêts.

Il en est ainsi des logements en copropriété si le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot, il n’a pu parvenir à ce niveau de performance minimal. C’est aussi le cas des logements soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes ou encore des logements pour lesquels le coût des travaux à réaliser pour atteindre le seuil de performance énergétique est disproportionné par rapport à la valeur du bien.

 

La performance énergétique, qui jusque-là n’avait qu’un faible impact en matière de location, devient un critère de décence dès 2023.

 

En l’absence de DPE ou si un logement est présenté comme relevant d’une catégorie ne correspondant pas à la réalité, le locataire pourra, après constatation judiciaire, exiger du bailleur qu’il effectue des travaux d’isolation thermique et demander le versement de dommages et intérêts.

 

Afin de mettre en place progressivement les mesures de la loi CLIMAT précédemment citées, certaines dispositions ont d’ores et déjà été prises.

 

Depuis le 1er juillet 2021, des particularités ont été instaurées concernant la validité du DPE :

  • Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont valables que jusqu’au 31 décembre 2022 ;
  • Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont valables que jusqu’au 31 décembre 2024 ;
  • Les DPE réalisés à compter du 1er juillet 2021 sont valables 10 ans.

 

Enfin, depuis le 1er janvier 2022, les annonces de location doivent obligatoirement faire mention des deux étiquettes du DPE « classe énergie » et « classe climat » mais également du montant théorique de l’ensemble des dépenses liées aux usages énumérés dans le DPE.

En cas de manquement à cette obligation, une amende de 3 000 euros pour une personnes physique et 15 000 euros pour une personne morale pourra être prononcée.