L’encadrement des loyers mis en place à Paris de 2015 à 2017 suite à la loi ALUR, puis annulé par le tribunal administratif de paris en 2017, a fait son retour le 1^er juillet 2019 avec la loi ELAN du 23 novembre 2018.

Baux concernés

Ce dispositif, qui vise à contrôler l’augmentation des loyers sur la ville de Paris, concerne tous les contrats de location de biens à usage d’habitation principale ou à usage mixte vides ou meublés soumis à la loi du 6 juillet 1989 et les baux mobilité signés à compter du 1^er juillet 2019.

Fixation du loyer

Cet encadrement est composé de 3 types de loyers :

• Loyer de référence minoré (loyer de référence 30%) ;
• Loyer de référence ;
• Loyer de référence majoré (loyer de référence + 20%).

Chaque année, la préfecture de Paris détermine, par arrêté et en 14 zones, le prix au m² de chacun de ces trois loyers.

Désormais, dans les cas suivants, le loyer de base est fixé librement à condition de ne pas excéder le montant du loyer de référence majoré :

• Pour la première mise en location ;
• Pour la remise en location d’un logement resté inoccupé au cours des 18 mois précédent cette dernière ;
• Pour un logement ayant fait l’objet, depuis moins de six mois, de travaux d’amélioration d’un coût égal ou supérieur à la dernière année de loyer.  

Il est néanmoins possible d’appliquer un complément de loyer si le logement justifie d’une situation géographique exceptionnelle ou d’un élément de confort particulier (terrasse, vue sur un monument, hauteur sous plafond de plus de 3,3 mètres, sauna, parking, etc.). Le montant du complément est alors librement fixé entre les parties sous réserve que soit explicitement notifiée dans le contrat la raison qui motive ce complément de loyer. 

Attention, le montant du complément de loyer peut être contesté par le locataire dans les 3 mois suivant la date de signature du bail (voir paragraphe Recours et sanctions ci-après).

La carte des zones et des loyers applicables est disponible sur un site gouvernemental : http://www.referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/

NB : Voir note relative à l’augmentation des loyers.

Baux signés avant le 1^er juillet 2019

Au moment du renouvellement du bail, le locataire pourra demander une baisse du loyer si le loyer de base, au jour de la demande, est supérieur au loyer de référence majoré. Dans cette hypothèse, le locataire doit demander à son bailleur, au moins 5 mois avant la fin du bail, la diminution du loyer.

A contratio, le bailleur pourra proposer une hausse du loyer si le loyer de base, au jour de la demande, est inférieur au loyer de référence minoré. Dans ce cas, le bailleur informe le locataire, au moins 6 mois avant la fin du bail, de la réévaluation du loyer, au plus égale au montant du loyer de référence minoré.

Recours et sanctions

>> Dans le cadre d’une nouvelle location, en l’absence, dans le bail, du loyer de référence et du loyer de référence majoré, le locataire peut, dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du bail, mettre en demeure le bailleur de faire porter ces informations au contrat de location.

Le bailleur dispose d’un délai d’un mois, à compter de la réception du courrier, pour formuler une réponse au locataire. En l’absence de réponse ou en cas de refus de ce dernier dans le délai qui lui est imparti, le locataire peut saisir le juge d’instance afin de demander l’inscription de ces informations dans le bail et le cas échéant, la diminution du loyer résultant de l'application de l'encadrement.

>> Dans le cadre d’une demande de complément de loyer, si le locataire le conteste, il dispose d’un délai de 3 mois, à compter de la signature du bail, pour saisir la commission départementale de conciliation.

Le propriétaire devra alors démontrer et justifier les caractéristiques du logement permettant la mise en place d’un complément de loyer.

En cas d’accord, le montant du loyer prenant en compte le complément de loyer est fixé par le document de conciliation établi par la commission.

En l’absence d’accord, le locataire dispose d’un délai de 3 mois, à compter de la réception de l’avis, pour saisir le juge d’instance d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer.

La décision, qu’elle soit de conciliation ou judiciaire, s’applique rétroactivement à compter de la prise d’effet du bail.

>> Dans le cadre d’un renouvellement de bail, le locataire peut contester la réévaluation du loyer faite par le bailleur sur la base de loyers de logements similaires situés dans la même zone géographique.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire ou du propriétaire à la demande de réévaluation du loyer, l’un ou l’autre peut saisir, 4 mois avant la fin du bail, la commission départementale de conciliation.

À défaut d'accord constaté par la commission départementale de conciliation, le juge d’instance peut être saisi avant le terme du contrat de location. À défaut de saisine du juge, le bail est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé en application de l’IRL.

>> En cas de non-respect du loyer de référence, des décisions de conciliation ou de justice, le préfet de Paris peut demander au bailleur dans un délai de 2 mois, de mettre le bail en conformité et de procéder à la restitution des trop-perçus au locataire. Il l’est informé des sanctions qu’il encourt et des modalités de recours.

Le bailleur dispose alors d’un mois, à compter de la réception de la demande du préfet, pour répondre au à ce dernier.

Si la mise en demeure reste infructueuse, le préfet peut prononcer une amende à l’encontre du bailleur dans la limite de 5.000 € pour un bailleur physique et 15 000 € pour un bailleur moral. L’amende est prononcée après que le bailleur a eu la possibilité de transmettre ses observations.